¨Se deben crear más incentivos para la inversión inmobiliaria¨

Francisco Gómez, CEO de Fortaleza S.A.

Samuel Acosta
@acostasamu

 

El sector inmobiliario paraguayo sigue desarrollándose, pese al poco acompañamiento en infraestructura por parte de las administraciones locales y a la necesidad de contar con mayores herramientas de inversión a largo plazo. Para el CEO de la firma Fortaleza inmuebles, la ley de fomento a la vivienda es un primer paso, pero debe contar con otras acciones que permitan que el sector crezca con mayor fuerza.

– Estuviste participando recientemente en el exterior de un encuentro sobre modelos de inversión en el sector inmobiliario, ¿qué podrías contarnos de esa experiencia?

Francisco Gómez: Un encuentro de real estate en América Latina, enfocado en residencial, también sobre corporativo, hotelería y retail. Al evento asisten cada año 400 ejecutivos de la industria de América Latina. Con la Cámara de Desarro­lladores Inmobiliarios vimos cuáles eran los distintos modelos de la región que podrían converger en la ley de la vivienda que ahora se está tratando de reglamentar.

Lo interesante que encontré es que si bien el mercado sigue en expansión en el desarrollo inmobiliario. En la re­gión, los jóvenes ya no tienen el apetito por la primera vivienda propia como tenía la generación anterior. Estamos ante una generación que está optando por viajar, por consumir en lugar de invertir fuerte a largo plazo.

Las casas comienzan a dividirse y se hacen proyectos de viviendas pareadas, la gente que quedó en estas casas importantes están empezando a pensar qué hacer, los costos que llevan mantener esa casa pierden eficiencia. Hay que pensar en tipologías que respondan a las necesidades en las distintas etapas de la vida, crear vehículos en el mercado financiero que permitan al inversor poder destinar sus ahorros o un dinero que pueda destinar al mercado inmobiliario, como los sistemas de fideicomisos con figuras que ya existen en la región.

– ¿Cómo están las herra­mientas de inversión en nuestro país?

Gómez: A nosotros nos falta mucho comparativamente con Latinoamérica, en el desarrollo en el mercado de ca­pitales y herramientas financieras para el inversor. No estoy hablando de grandes inversores, digo, para esos pequeños inversores. Necesitamos más vehículos para inversores en instrumentos que generen valor.

 

Tenemos que preguntarnos qué tan preparados estamos como país para recibir la calificación en grado de inversión. Si mañana somos grado en inversor, vienen los fondos institucionales. Los grandes inversores no te hablan si el proyecto no tiene menos de US$ 250 millones. ¿Cómo haces para meter proyectos de ese monto en Para­guay? ¿Qué negocio tienes que pueda meter y balancear?, porque ellos pondrán una parte, no te van a financiar solos. Nos tendríamos que juntar un grupo grande de empresas para tener los rendimientos.Pero la otra pregunta, ¿quién nos administra? ¿Con qué herramientas? Por eso mi pregunta, ¿Qué vamos a hacer cuando tengamos el grado de inversión y con qué herramientas nos vamos a mover en el mercado paraguayo?

Hoy los bonos de Paraguay se emiten a tasas similares a países en grado de inversión como Uruguay. Creo que de­bemos seguir el debate sobre lavado de dinero y origen de los fondos, tener insti­tuciones más respetables y certidumbre política, conti­nuemos con la estabilidad macroeconómica.

– Pero tener la capacidad de aceptar fondos de este tipo, ¿de quién depende?

Gómez: Del sector público y privado. Debe partir de la Comisión Nacional de Va­lores, el Banco Central del Paraguay, de otros entes re­guladores que se formaron pero tienen que empezar a actuar. Por el lado privado, las empresas una vez que existan las herramientas que empiecen a emitir, porque hoy en el mercado de capita­les hay pocas ofertas.

– Tuvo una reunión con el presidente de la Repúbli­ca, Mario Abdo Benítez, acompañando a la comi­tiva de agentes del sector inmobiliario para ver la manera de acelerar la reglamentación de la ley de fomento a la vivienda, ¿qué compromiso se asu­mió?

Gómez: El presidente dio total apoyo a la reglamen­tación, con los directivos de la cámara de desarrollado­res hablamos que el Banco Nacional de Fomento debe ser un impulsor del crédito hipotecario, pero la banca privada, también debe parti­cipar. Una cosa que le plan­teé al presidente fue cómo puedo prestar a largo plazo si no tengo instrumentos de largo plazo. Lo que se ve en los países de la región es que estos fondos están apalanca­dos en fondos previsionales.

– Pero ese es tema un com­plicado de hablar en Para­guay…

Gómez: Sí, pero si no hace­mos ese cambio no nos va­mos a jubilar ni vos ni yo. No me consta, pero muchas vo­ces alertan sobre la situación del Instituto de Previsión Social.

Actuarialmente IPS está en déficit

Gómez: Para cuando llegue el año en que entre en déficit real muchos no nos podre­mos jubilar.

– En los bancos están colocados más de US$ 1.600 millones del IPS, un gran porcentaje, a la vista, por eso se habló de la ur­gencia de crear la figura de una Superintendencia que regule a las cajas de pensión y marque pautas de inversión para hacer­las sostenibles, pero hay una resistencia enorme…

Gómez: Claro, por una reac­ción política. Acá tenes una caja que va a entrar en déficit y lo que tenés que hacer es invertir, para hacerte más eficiente.

– Desde IPS reconocen que precisan un regula­dor y leyes que permitan mayor flexibilidad para la inversión

Gómez: Pero necesitan también de mayor apoyo del sector privado. Hay también vicios en el sector empresa­rial que hay que superar para acompañar a la inversión de las cajas. No va a tener chan­ches una ley de vivienda solo con fondos del Tesoro, son importantes pero no suficientes para hablar en serio, se precisan de fondos previsionales.

– Una vez que se termine de reglamentar la ley de la vivienda, ¿cómo se avanza?

Gómez: Los desarrollado­res tienen apalancados sus negocios en inversores. La necesidad de vivienda no va dejar de haber. Debe ser una política de Estado que la gente tenga acceso a la vi­vienda. A la reglamentación de la ley le falta todavía de­batir más la figura del subsi­dio, no todo en los países ha funcionado, porque se crea una brecha muy grande entre el que tiene acceso a ese beneficio y el que no. Si el límite para un subsidio es ganar G. 15 millones y ganás G. 16 millones es muy argel que te rechacen. Se tiene que lograr una tasa compe­titiva e incentivos para cons­truir a costos competitivos.

El sector inmobiliario ha invertido millones de dó­lares, principalmente, en zonas del eje corporativo, ¿cómo observan esta fal­ta de acompañamiento del municipio con obras básicas como el desagüe?

Gómez: En el exterior exis­te la figura de los incentivos, donde las construcciones privadas acompañan a obras de infraestructura. De acuerdo al proyecto se establecen coeficientes de incentivos para que el priva­do realice esas obras.

– ¿Es aplicable a Paraguay ese modelo? La avenida Santa Teresa es un ejem­plo de grandes inver­siones privadas y nulo acompañamiento de la administración de la ciu­dad…

Gómez: A este proyecto (Pa­seo la Galería) no le dejaron hacer el paso a nivel. Es una locura. Este tipo de figuras está poco reglamentando.

– Pero ¿existe algún tipo de incentivo?

Gómez: Hay pocos in­centivos, debería ser más fuerte. Si tenés fondos de pensiones colocados a largo plazo hace que haya menos riesgos para los bancos y por ende menor tasa de interés, los costos constructivos son más bajos y generan menos precios de la unidad que va a la cuota. La cuota es inefi­ciente si es caro construir y si no hay incentivos, con riesgos altos y gran infor­malidad. Debemos cambiar de un círculo vicioso a un círculo virtuoso.

También podría gustarte