Los edificios en altura y la cobertura de seguros

Guillermo Fronciani
Abogado

 

Asunción mira al cielo” era el anuncio de tapa de una revista de bienes raíces. Y es que cada vez más avanza en la capital los edificios en altura. Algunos realmente imponentes, que desafían la manera de vivir del asunceno, generalmente acostumbrado a propiedades de baja altura y desafían al inversor que se adentra a un mundo incierto de las llamadas propiedades horizontales y por supuesto al ingeniero o desarrollador que emerge,  en pocos metros cuadrados una torre de gran altura con las limitaciones estructurales propias del suelo, y de la falta de planificación cloacal y pluvial que caracterizan a nuestra ciudad.

Nuestro Código Civil regula bastante este tipo de propiedad desde su artículo 2128 al 2164 aclarando aspectos tales como la identificación de cada departamento, los sitios comunes, su uso, su enajenación o locación, la constitución de hipotecas de cada departamento, los gastos de conservación y reparación, las cargas u obligaciones de cada propietario y la administración en general de los mismos es decir el reglamento de copropiedad.

Pero en esta ocasión nos referiremos exclusivamente al seguro y su importancia en los edificios en altura. El edificio es para el seguro “un riesgo”, expuesto a innumerables situaciones de peligro,  desde un incendio,  hasta los daños producidos por los  fenómenos climatológicos como vendavales, ciclones, granizos, rayos o tornados. Siendo una inversión de los propietarios, estos se constituyen a los efectos del seguro en la figura del asegurado o tomador,  con un interés económico licito de asegurar, cuidando su patrimonio que comprende una parte de ese edificio y que comparte con otros condóminos los gastos comunes por el interés colectivo de cuidar el bien. Así el artículo 2140 del Código Civil expresa: “…Los propietarios están obligados al pago de las primas de seguro del edificio común…”. Constituye como vemos un “mandato” de la norma y no “una opción”  y donde el administrador, el consorcio o la sociedad deben necesariamente hacer cumplir a los co-propietarios,  por el principio de la mutualidad del seguro y con el aporte de cada uno a la prima proporcional de acuerdo  a su metro cuadrado adquirido.

Pero cuál es el verdadero alcance del seguro.  Está claro que lo que se asegura es el valor real del “edificio” bajo las coberturas de incendio y daños materiales, comprendido “todo lo edificado”, e incluyendo instalaciones eléctricas, sistemas de refrigeración, redes de hidrantes y sistemas de prevención, cristales, entre otros.  Podría incluir el “contenido” pero solamente de aquellas áreas comunes, no así de los que cada propietario posea dentro de su propio departamento y que lo puede asegurar en forma independiente.

Una cobertura importante es el seguro de Responsabilidad Civil hacia terceros. Estos pueden ser terceros colindantes al edificio, vecinos o transeúntes que circulan o bien que ingresan al mismo y que pueden sufrir daños en su persona o  en sus bienes materiales, por eventos súbitos, imprevistos y accidentales, siempre que esos daños hayan sido responsabilidad del edificio y por el cual deba responder por el daño causado (Art. 1846 CC). Esta cobertura puede extenderse a la responsabilidad civil cruzada, es decir a contratistas o sub-contratistas del asegurado cuando se realizan reparaciones, ampliaciones o mejoras en las áreas comunes del edificio; a la responsabilidad civil por el uso de los ascensores o montacargas y a la responsabilidad civil del estacionamiento o garaje del edificio y por donde existe una gran circulación de personas y vehículos.

Al mismo tiempo, cada propietario podrá asegurar,  de manera independiente al seguro contratado por la administración del consorcio,  el “contenido” de su departamento, consistente generalmente en mobiliarios,  equipos electrónicos y electrodomésticos,   por el riesgo de incendio y daños materiales y contratar su propio seguro de “responsabilidad civil” por daños a terceras personas que ingresan dentro de su departamento de la misma manera en que  debe hacerse cargo de  los gastos de conservación y reparación del piso o departamento que le pertenece en virtud del artículo 2138 del Código Civil.

Es importante por ello que los copropietarios, administradores, consorcio o sociedad se asesoren  sobre la mejor cobertura de seguros posible para el edificio,  por la importancia de proteger la inversión de los condóminos y de la responsabilidad civil y para los propietarios y locatarios asegurar sus propios bienes evitando la pérdida patrimonial por eventos imprevistos, inciertos y futuros.

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