El placer se protege edificando convivencias

Por María Alejandra Guanes Velázquez
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Es un placer divino, un regalo a uno mismo, un lujo accesible del fin de semana: acostarse un rato después del almuerzo y sin ruidos molestos. Pero pueden imponerse impulsos adversos: ¿quién no pierde la calma cuando, en plena siesta, al adormecerse, se escucha el tronar de la música y los gritos de un vecino que confunde la tarde del domingo con la noche del sábado? ¿Y ese perro, tan pequeñajo como su dueño, que ladra, ladra y vuelve a ladrar en el piso de abajo? Ser vecino en un complejo puede ser…muy complejo. La propiedad horizontal es un desafío para la convivencia civilizada. Es por ello que, independientemente de los aspectos arquitectónicos y de ingeniería civil de la construcción de toda propiedad horizontal, es fundamental la elaboración del reglamento de copropiedad y administración (el “Reglamento”) para los edificios.

El Reglamento es el compendio de las disposiciones que servirán para resolver los conflictos que se suscitan en la convivencia de los propietarios y ocupantes de los pisos y departamentos de propiedades horizontales. Allí se consignan todas las cláusulas inspiradas en la necesidad de precisar los derechos y obligaciones de los dueños e inquilinos de los pisos y departamentos de un edificio. Es la ley; impone limitaciones, señala las unidades que integran el condominio, los sectores en que se divide, que bienes son de uso común y qué se puede o no se puede hacer en ese territorio.

El Reglamento es un contrato de adhesión tan importante como la compraventa de cada unidad funcional. Quienes promueven, construyen y administran edificios deben edificar convivencias o resignarse a tener muchos y variados conflictos.

  1. Importancia y cuestiones fundamentales

El Reglamento tiene una vital importancia entre los residentes de un edificio, ya que permite asegurar el buen vivir entre los mismos. Además de regular cuestiones como la tenencia de mascotas, las exenciones al pago de expensas que gozan algunas unidades, niveles de ruidos, uso de espacios comunes, entre otras cuestiones.

Algunos puntos resaltantes del Reglamento:

  1. Cobro selectivo de gastos comunes: Si bien todos los copropietarios son dueños de los bienes comunes. Puede darse el caso que, a la hora de contribuir a su mantención por medio del pago de gastos comunes, sea posible que estos solo deban ser abonados por aquellos copropietarios cuyas unidades se vean afectadas. Esto aplicaría, sin perjuicio de los gastos comunes generales.
  2. Imponer multas: Se pueden imponer multas a los copropietarios que infrinjan las obligaciones del mismo. Inclusive el administrador del edificio podrá suspender el servicio agua o luz si un copropietario se encuentra moroso en tres cuotas o más, con el acuerdo del comité de administración del edificio.
  3. Regular el comportamiento individual y el uso de áreas comunes: Busca asegurar la convivencia de sus copropietarios o arrendatarios, basada en el respeto mutuo. Prevé regular horarios permitidos para realizar fiestas, normas de higiene y limpieza en áreas colectivas, tenencia responsable de mascotas, horarios y autorizaciones para realizar trabajos en el interior del departamento, delimitaciones del uso de espacios comunes como piscinas, gimnasios, salones, estacionamientos, entre otros.
  4. Respeto a la estructura y arquitectura del edificio: Establece límites respecto a la autoridad que tiene cada residente para modificar su departamento, pero sin alterar la fachada del edificio. La instalación de rejas, aire acondicionado, toldos y accesorios en general, deberá estar definida por el Reglamento, respetando el interés de los espacios comunes y la propiedad de los copropietarios.
  5. Funciones del Reglamento

El Reglamento constituye un requisito necesario para que un terreno, construcción o proyecto, se acoja al régimen de copropiedad inmobiliaria. Conforme a nuestro Código Civil el mismo debe ser formalizado por escritura pública e inscripto en el registro público de inmuebles.

Formalizado el Reglamento, por la persona natural o jurídica propietaria del condominio, tendrá fuerza obligatoria respecto a terceros y futuros adquirentes de unidades en el edificio. En relación a sus modificaciones, las mismas también deben ser inscriptas en el referido registro y pueden ser válidamente realizadas solo con el acompañamiento efectivo del voto de dos tercios de los propietarios, que representen por lo menos la mitad del valor del edificio.

En relación a los bienes de uso común, el Reglamento obligatoriamente debe determinar los derechos que corresponden a cada unidad sobre éstos. Como también designar la cuota con que el propietario de cada unidad deba contribuir al pago de los gastos comunes.

En lo que respecta a la administración, determina los quórums necesarios para las asambleas, forma de elegir al presidente, quorum para sesionar y mayoría especial para adoptar otras resoluciones. Además, el Reglamento establece las facultades del Administrador, la remuneración, duración de sus funciones, y forma de su remoción.

El Administrador es un mero representante legal, no decide sobre cambios de reglamento que no hayan sido aprobados previamente por una asamblea convocada al efecto.

  1. El desafío del Reglamento

El desafío está en conseguir que coexistan armónicamente la propiedad individual de bienes de dominio exclusivo, con la propiedad colectiva de los denominados bienes comunes de la edificación.

La mayoría de los problemas consorciales derivan del desconocimiento del texto del Reglamento. Por eso es esencial que, en el momento de la compraventa, el comprador conozca el Reglamento, cuya redacción profesional dará tranquilidad y ventajas a los propietarios. Esto permitirá que su inversión esté mejor protegida.

Ningún empresario del rubro inmobiliario debería soslayar la importancia de contar con un Reglamento excelente. Para ello, la asistencia profesional es necesaria porque, además del conocimiento del contexto normativo y los usos y costumbres, hay que redactar bien. Un texto sencillo, conciso y coherente, evita ambigüedades y despeja las opacidades que están en el subsuelo de las disputas. De otro modo, la vecindad es un costoso infiernillo de altas proporciones.

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